BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan) adalah pajak daerah yang dibayar pembeli saat mendapatkan hak atas tanah atau rumah. Saat Anda membeli rumah, BPHTB termasuk biaya terbesar di luar harga rumah itu sendiri.
Besarnya diatur oleh peraturan daerah masing-masing, jadi angkanya bisa berbeda antara Jakarta, Kota Bekasi, dan daerah lain. Artikel ini membahas rumus BPHTB, aturan yang berlaku di Kota Bekasi, dan contoh hitung untuk rumah seharga Rp2 miliar sampai Rp3 miliar.
Dasar Hukum dan Siapa yang Membayar
BPHTB diatur dalam UU No. 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD). Tarif dan detailnya ditetapkan lewat peraturan daerah. Di Kota Bekasi, aturannya ada di Perda Kota Bekasi No. 1 Tahun 2024, yang diubah dengan Perda No. 9 Tahun 2025.
Dalam jual beli rumah, pajaknya terbagi dua (hukumonline):
| Pihak | Pajak | Tarif umum |
|---|---|---|
| Pembeli | BPHTB (pajak daerah) | Maksimal 5%, sesuai perda |
| Penjual | PPh final atas pengalihan tanah/bangunan | 2,5% dari nilai transaksi (PP 34/2016) |
Jadi, BPHTB adalah kewajiban pembeli. Pembelian rumah baru dari developer juga dikenai PPN, yang dibahas terpisah.
BPHTB juga berbeda dengan PBB. BPHTB dibayar sekali saat Anda memperoleh hak atas rumah, sedangkan PBB dibayar setiap tahun selama Anda memilikinya. Cara bayar rumahnya, tunai atau KPR, tidak mengubah kewajiban BPHTB.
Rumus BPHTB dan Aturannya di Kota Bekasi
Rumus BPHTB sama di semua daerah. Yang berbeda adalah tarif dan NPOPTKP-nya.
BPHTB = (NPOP − NPOPTKP) × Tarif
- NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak): untuk jual beli, ini adalah harga transaksi. Jika harga transaksi lebih rendah dari NJOP PBB tahun itu, yang dipakai adalah NJOP.
- NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak): potongan yang tidak dikenai pajak.
- Tarif: persentase yang ditetapkan perda.
Menurut Perda Kota Bekasi No. 1 Tahun 2024, angkanya sebagai berikut:
| Komponen | Kota Bekasi | Pasal |
|---|---|---|
| Tarif | 5% | Pasal 17 |
| NPOPTKP, perolehan hak pertama kali di Kota Bekasi | Rp80.000.000 | Pasal 16 ayat (4) |
| NPOPTKP, waris atau hibah wasiat dari keluarga sedarah satu derajat (termasuk suami/istri) | Rp300.000.000 | Pasal 16 ayat (5) |
Perhatikan: NPOPTKP Rp80 juta hanya berlaku untuk perolehan hak pertama kali di Kota Bekasi. Jika Anda sudah pernah membeli properti di Kota Bekasi, tanyakan ke PPAT apakah potongan ini masih berlaku untuk Anda.
Contoh Hitung BPHTB Rumah Rp2–3 Miliar di Kota Bekasi
Untuk rumah Rp2 miliar sampai Rp3 miliar di Kota Bekasi, BPHTB-nya berkisar Rp96 juta sampai Rp146 juta. Asumsinya, ini pembelian pertama Anda di Kota Bekasi dan NJOP-nya tidak lebih tinggi dari harga transaksi.
| Harga rumah (NPOP) | Dikurangi NPOPTKP | Nilai kena pajak | BPHTB (5%) |
|---|---|---|---|
| Rp2.000.000.000 | Rp80.000.000 | Rp1.920.000.000 | Rp96.000.000 |
| Rp2.500.000.000 | Rp80.000.000 | Rp2.420.000.000 | Rp121.000.000 |
| Rp3.000.000.000 | Rp80.000.000 | Rp2.920.000.000 | Rp146.000.000 |
Contoh untuk rumah Rp2,5 miliar: (Rp2.500.000.000 − Rp80.000.000) × 5% = Rp121.000.000.
Di rentang harga ini, BPHTB setara sekitar 4,8–4,9% dari harga rumah, dan biasanya harus disiapkan di luar DP. Karena itu, BPHTB perlu masuk hitungan sejak awal, bukan baru dipikirkan saat akan tanda tangan akta.
Angka final tetap dihitung oleh PPAT dan divalidasi oleh Bapenda Kota Bekasi.
Kapan BPHTB Dibayar Saat Beli Rumah dari Developer?
Di Kota Bekasi, BPHTB paling lambat dilunasi saat penandatanganan Akta Jual Beli (AJB).
Saat membeli rumah dari developer, biasanya ada dua dokumen. Ringkasnya seperti di bawah ini, dan penjelasan lengkapnya ada di artikel perbedaan PPJB dan AJB.
- PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli): perjanjian awal antara pembeli dan developer, sebelum rumah diserahterimakan atau sertifikat siap.
- AJB (Akta Jual Beli): akta yang dibuat di hadapan PPAT dan menjadi dasar balik nama sertifikat.
Menurut Perda Kota Bekasi No. 1 Tahun 2024 Pasal 20, BPHTB terutang sejak PPJB ditandatangani. Jika tidak memakai PPJB, BPHTB terutang saat AJB ditandatangani. Perubahan lewat Perda No. 9 Tahun 2025 menghapus kewajiban membayar saat itu juga. Pembayarannya kini paling lambat dilunasi pada saat AJB ditandatangani (Pasal.id).
Rumah ready stock sudah berdiri, sehingga proses menuju AJB tidak perlu menunggu pembangunan. Siapkan dana BPHTB sejak awal. Baca juga apa yang didapat dari rumah 2 lantai ready stock di Bekasi.
Free BPHTB di Cluster Roma
Untuk pembelian unit Cluster Roma di Grand Kota Bintang, saat ini berlaku promo Free BPHTB. Promo ini juga mencakup Free PPN serta Free biaya AJB, Akad, dan BBN, plus DP 0%. Syarat dan ketentuan berlaku.
Pada contoh di atas, BPHTB untuk rumah Rp2–3 miliar saja sudah Rp96–146 juta. Pastikan unit dan skema pembayaran yang Anda pilih memenuhi ketentuan promo dengan menanyakannya langsung ke tim marketing.
Untuk menanyakan ketentuan promo atau menjadwalkan kunjungan, hubungi tim kami lewat WhatsApp.
Sumber
- Perda Kota Bekasi No. 1 Tahun 2024, JDIH BPK
- Ringkasan Perda Kota Bekasi No. 1 Tahun 2024: Pasal 16–20, DDTC
- Perda Kota Bekasi No. 9 Tahun 2025, JDIH BPK
- Isi perubahan Perda Kota Bekasi No. 9 Tahun 2025, Pasal.id
- Cara menghitung pajak penjual dan pembeli dalam jual beli tanah, hukumonline, 8 Oktober 2025