Saat membeli rumah dari developer, Anda akan bertemu dua dokumen yang namanya mirip: PPJB dan AJB. PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) adalah perjanjian awal yang mengikat penjual dan pembeli sebelum jual beli resmi dilakukan. AJB (Akta Jual Beli) adalah akta resmi yang dibuat PPAT dan menjadi bukti peralihan hak atas tanah dan bangunan.
Keduanya sama-sama penting, tapi fungsinya berbeda. Artikel ini membahas arti masing-masing, perbedaannya, urutannya saat membeli rumah baru, dan apa yang perlu dicek sebelum Anda tanda tangan.
Apa Itu AJB?
AJB adalah akta autentik yang dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) sebagai bukti bahwa hak atas tanah dan/atau bangunan berpindah dari penjual ke pembeli. Dasarnya adalah PP No. 24 Tahun 1997 Pasal 37 ayat (1): peralihan hak atas tanah melalui jual beli hanya bisa didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat PPAT (hukumonline).
AJB menjadi dasar untuk balik nama sertifikat di kantor pertanahan (BPN). Tapi AJB sendiri bukan bukti kepemilikan. Bukti kepemilikan tetap sertifikat yang sudah tercatat atas nama Anda.
Biaya jasa PPAT juga diatur. Menurut PP No. 24 Tahun 2016 Pasal 32 ayat (1), honorarium PPAT beserta saksi tidak boleh melebihi 1% dari harga transaksi yang tercantum di akta (hukumonline). Untuk rumah Rp2,5 miliar, artinya batas atasnya Rp25 juta.
Apa Itu PPJB?
PPJB adalah perjanjian pendahuluan sebelum AJB ditandatangani. Istilah ini diatur dalam PP No. 12 Tahun 2021 Pasal 1 angka 10 (hukumonline). PPJB dipakai ketika jual beli belum bisa langsung dituangkan dalam AJB, misalnya karena pembayaran belum lunas, atau karena sertifikat masih dalam proses pemecahan.
Dalam praktik, ada dua jenis PPJB:
- PPJB belum lunas: harga rumah belum dibayar penuh. Isinya terutama janji para pihak, seperti jadwal pembayaran dan serah terima.
- PPJB lunas: harga sudah dibayar penuh, tapi AJB belum bisa dibuat karena ada syarat yang belum selesai, misalnya pemecahan sertifikat.
Untuk rumah yang dipasarkan sebelum selesai dibangun, PP No. 12 Tahun 2021 Pasal 22 mewajibkan developer memenuhi sejumlah syarat sebelum PPJB dibuat:
- kepastian status kepemilikan tanah;
- hal-hal yang diperjanjikan;
- Persetujuan Bangunan Gedung (PBG);
- ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum;
- keterbangunan rumah paling sedikit 20%.
PPJB untuk rumah yang masih dalam pembangunan dibuat di hadapan notaris.
Perbedaan PPJB dan AJB
| Aspek | PPJB | AJB |
|---|---|---|
| Fungsi | Mengikat janji jual beli sebelum jual beli resmi | Bukti resmi peralihan hak atas tanah/bangunan |
| Dibuat oleh | Para pihak, umumnya di hadapan notaris | PPAT |
| Dasar balik nama sertifikat | Tidak | Ya |
| Kapan dibuat | Saat pembayaran belum lunas atau syarat AJB belum lengkap | Setelah syarat jual beli terpenuhi |
| Dasar aturan | PP 12/2021 | PP 24/1997 |
Singkatnya, PPJB adalah janji untuk menjual dan membeli. AJB adalah jual belinya itu sendiri.
Urutannya Saat Beli Rumah dari Developer
Alurnya bisa berbeda di tiap developer dan bank, tapi umumnya seperti ini:
- Pemesanan unit. Anda memilih unit dan membayar tanda jadi sesuai ketentuan developer.
- Penandatanganan PPJB. Harga, jadwal pembayaran, jadwal serah terima, dan ketentuan pembatalan dituangkan di sini.
- Pelunasan. Lewat pembayaran bertahap, tunai, atau KPR. Jika memakai KPR, tanyakan ke bank kapan AJB ditandatangani, karena di banyak transaksi AJB dilakukan bersamaan dengan akad kredit.
- Penandatanganan AJB di hadapan PPAT. Di tahap ini BPHTB harus sudah dilunasi.
- Balik nama sertifikat di kantor pertanahan berdasarkan AJB.
BPHTB sering menjadi biaya terbesar di tahap AJB. Untuk rumah Rp2–3 miliar di Kota Bekasi, besarnya bisa Rp96–146 juta. Lihat cara menghitung BPHTB untuk rinciannya.
Yang Perlu Dicek Sebelum Tanda Tangan PPJB
- Identitas unit: blok, nomor, luas tanah, dan luas bangunan sesuai dengan yang Anda pilih.
- Harga dan jadwal pembayaran: total harga, besar dan tanggal tiap pembayaran.
- Jadwal serah terima: kapan rumah diserahkan, dan apa konsekuensinya jika terlambat.
- Ketentuan pembatalan: apa yang terjadi pada uang yang sudah dibayar jika salah satu pihak membatalkan.
- Rencana AJB: kapan dan dengan syarat apa AJB akan dibuat.
Dengan rumah ready stock, bangunannya sudah berdiri, sehingga Anda bisa memeriksa unit secara langsung sebelum menandatangani PPJB. Baca juga apa yang didapat dari rumah 2 lantai ready stock di Bekasi.
Free Biaya AJB di Cluster Roma
Untuk pembelian unit Cluster Roma di Grand Kota Bintang, saat ini berlaku promo Free biaya AJB, BPHTB, Akad, dan BBN, plus Free PPN dan DP 0%. Syarat dan ketentuan berlaku.
Untuk menanyakan ketentuan promo atau menjadwalkan kunjungan, hubungi tim kami lewat WhatsApp.
Sumber
- Mengenal fungsi PPJB dalam proses jual beli tanah, hukumonline, 17 Februari 2025
- Honorarium PPAT menurut PP 24/2016, hukumonline, 12 Agustus 2021
- PP No. 24 Tahun 2016, peraturan.go.id